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Abus de droit et SCI : la sévérité du Conseil d’Etat

Le 17 juin 2019

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) peut dans certaines situations présenter de substantiels avantages fiscaux : classiquement, un contribuable sera tenté de créer une SCI dans le but d’apporter son immeuble et ainsi bénéficier de la déduction des travaux d’entretien et de réparation, des intérêts d’emprunt, …

Mais attention ! Comme l’a si bien rappelé le Professeur Maurice Cozian dans son ouvrage Les grands principes de la fiscalité : « L’abus de droit est une manipulation des mécanismes juridiques là où la loi laisse la place à plusieurs voies pour obtenir un même résultat ; l’abus de droit, c’est l’abus des choix juridiques ».

En effet, si la SCI peut permettre de réaliser des économies d’impôts, sa création doit être guidée par des considérations autres que purement fiscales.

En présence d’un but exclusivement fiscal, l’Administration fiscale va contester l’opération, ce qui aura pour conséquences de :

-          Calculer les droits comme si les actes litigieux n’avaient pas été passés (réintégration des charges déduites à tort notamment) ;

-          Assortir le redressement d’une pénalité pouvant aller jusqu’à 80% des droits rappelés, en plus des intérêts de retard.

Divers éléments sont pris en compte dans l’appréciation de l’abus de droit : Il est notamment possible de lister :

-          Le contrôle exclusif ou quasi-exclusif de la SCI par les occupants du logement ;

-          Le patrimoine de la SCI est uniquement composé de l’immeuble en cause ;

-          La réalisation du montage juridique juste avant l’acquisition de l’immeuble ou juste avant la réalisation de travaux couteux ;

-          Le fait que les charges déduites soient très largement supérieures aux loyers encaissés ;

-          …

A défaut d’avoir une jurisprudence favorable en la matière, vous attendez une évolution législative en votre faveur ? Le nouveau mini abus de droit à but principalement fiscal qui s’appliquera pour les actes réalisés à compter du 1er janvier 2020 risque de restreindre encore plus les possibilités d’optimisations à travers une SCI …

Symbole de la sévérité jurisprudentielle : L’arrêt du Conseil d’Etat en date du 08 février 2019.

Dans cette espèce, la plus haute juridiction administrative a jugé que l’abus de droit était caractérisé alors même que les enfants des occupants détenaient 10% des parts ; que la SCI avait été créée plusieurs années auparavant ; qu’outre l’immeuble litigieux, la SCI détenait un important patrimoine immobilier.

Qu’en sera-t-il quand un but principalement fiscal suffira à caractériser l’abus de droit ?

Pour maitriser votre environnement fiscal, prenez contact avec l’équipe TAX du Cabinet KBRC Oratio !